央行、銀監會昨日發佈“限貸”鬆綁新政:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。業內預期新政對政府、房企、購房者均是利好。
  支持居民家庭合理房貸需求
  昨日16時許,央行、銀監會聯合發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱通知),主要包括加大對保障性安居工程建設的金融支持、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求、增強金融機構個人住房貸款投放能力、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求等四方面內容。
  通知明確,在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
  加大保障安居工程金融支持
  通知要求,加大對保障性安居工程建設的金融支持。鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則,積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用;對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排,納入開發性金融支持範圍,提高資金使用效率。銀行業金融機構要縮短放貸審批周期,合理確定貸款利率,優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
  開展地產投資信托基金試點
  通知鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(M B S)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。要求銀行業金融機構在防範風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REIT s)試點。
  一名從事房地產政策研究超過10年的業內人士解讀說,新政落實幾大經濟工作部署:一是保障性安居工程、棚戶區改造,得到開發性銀行政策性貸款。二是居民改善住房消費升級得到商貸首付、利率優惠。三是商業銀行自主根據資金、風險決定放貸,強化市場配置資源。四是發展債券市場,發行M BS為銀行融資,允許房企發債等。五是創新金融業務,R EIT s開閘試點,緩解長期開發資金變現融通需求。
  專家解讀
  自我糾偏避免房價大降
  防不良貸款增多自砸腳
  對於此次房貸新政,一名從事房地產政策研究超過10年的業內人士解讀說,從政府、居民、房企、銀行四方面全方位支持,對房地產市場供求全面溫和放鬆,先讓大家補一補血。是官方的自我糾偏,免得年初限貸導致房價大幅下滑,增加不良貸款自砸腳。對於廣深等一線限購城市而言雖是利好政策,但影響面很有限,因為限購“緊箍咒”還在,“認房又認貸”的現行樓市調控政策並未全面鬆動。
  首付才是剛需族最大門檻
  政策要點:對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。
  專家解讀:有的銀行一般有8-10年貸款期,對“貸款期限可延長至不超過25年”長時間跨度很少見,因為中長期貸款資金回報不理想,這項政策體現國家對拉動投資、支持改善民生(尤其是棚戶區改造)、促進城鎮化的思路,對地方政府金融支持有力度。
  政策要點:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。
  專家解讀:貸款最低首付款維持原狀,說明國家對金融風險控制並無鬆綁。“貸款利率下限為貸款基準利率的0 .7倍”其實是給購房者空間可以優惠打折,但前幾年消化巨量剛需,對於真正剛需族而言首付才是最大門檻,且銀行會酌情打折,不一定給到這麼優惠。
  限購或是抑制投機護身符
  政策要點:對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
  專家解讀:這是利好政策,但只對有資金實力的小部分人群而言,目前廣州房地產政策是“認房又認貸”,只有一套房且還清貸款、又同時具有經濟能力的群體才能享受“首貸三成首付”優惠。但不要忘記,對於限購尚未鬆綁的廣州,第三套房是受限制不能買的,只是釋放很小部分需求。這次新政是松貸政策,若此時政府馬上放開限購,很可能房地產市場出現混亂,對廣州等一線城市而言,限購未嘗不是抑制投資投機需求的一道有效護身符,將資本引向實體經濟。
  政策要點:在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
  專家解讀:體現市場化配置資源思路,將房貸自主權交還給商業銀行,若銀行認為借款主體風險小而且具備還款能力,可以自己決策。
  鼓勵銀行多渠道籌資投向房貸
  政策要點:鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
  專家解讀:交通銀行首席經濟學家連平說,我國住房抵押貸款支持證券還處在起步階段,2005年開始資產證券化業務試點,2007年因美國住房市場危機爆發而暫停發售,在今年7月重新推出。通過鼓勵開展住房抵押貸款支持證券的業務創新,可以盤活銀行存量信貸資產,有助於加大銀行個人房貸的支持能力,擴大房貸投放額度。
  今年以來,央行多次表態要求銀行降低對剛需購房者房貸利率水平,但銀行從經營角度,出於資金成本考慮,貸款意願不強。通過發行長期限專向金融債和M BS,可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,房貸利率或逐步從高點回落。交通銀行金融研究中心研究員徐博表示,在目前實業融資需求不足情況下,銀行對於擴大房貸利率具有一定衝動,預計銀行會進一步擴大房貸信貸投放。
  A06-07版
  統籌:南都記者 張艷芬
  採寫:南都記者 徐鳳 邱永芬 譚希瑩 詹燕燕 陳穎 陳琳琳 張艷芬 實習生 張琦 蕭燕儀 蔡依馨  (原標題:央行救市 放鬆首套房認定)
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