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  南都訊 房價漲也好,跌也好,都不是開發商自己能決定的———近期,不少城市對房價的“備案管理”受到普遍關註。雖然不能直接等同於“限漲”“限跌”,但“有形之手”對房價的直接干預,還是引發了一些爭議。
  相關城市否認“限降”
  日前,東莞出現了開發商降價超過15%、導致購房者無法網簽的案例。而東莞的解釋是,這不是新政策,而是2011年出台的老辦法。根據這份《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》,所有新建商品房銷售價格一經備案,其實際成交價不得低於備案價的15%,違者其網上銷售系統將自動被鎖定。東莞市住建部門解釋稱,這是為了防止開發商隨意報高價、低開盤而誤導市場和消費者。
  此前,杭州市物價局、市住保房管局發佈規定稱,新建商品住房降價或優惠促銷應做到規範有序,“如果降價幅度超過15%,就屬於隨意調整價格,房地產開發企業需要重新向物價部門申報備案”。
  此舉也被一些人視為“限降令”。杭州相關部門隨即進行了否認。但在房價走嚮日趨微妙的當下,有關部門的“糾結”心態耐人尋味。
  名為“備案”實同審批
  房價備案管理,實際上管跌又管漲。一些業內人士表示,事實上,類似杭州和東莞這樣的價格備案,幾乎每個城市都有。2009年-2010年,房價快速上漲,為控制地方“均價”,一些地方的政府部門通過房價備案控制高價房源上市的節奏。一些均價較高的樓盤,短期內拿不到預售證。
  名為備案,實同審批。一位在多個城市擁有開發項目的房企總經理告訴記者,所謂“備案”,並不是報一個價格給政府就行了。“例如,在房價高漲的2012年,我們在一個一線城市準備報28000元/平方米的價格,但是政府只允許最高23000元,超過了就不予備案,或者備案了不發、緩發預售證;而接受了政府備案價格的就可以很快拿到預售證入市銷售。主要是前幾年中央對地方房價上漲有考核,如果房價漲幅過快、完不成任務,地方政府就在價格上做文章。”
  不過,以往城市的經驗都是“限高不限低”。這意味著,房企不能以超過備案價格進行銷售,至於低於備案價格的,政府一般不管。例如,2011年,北京通州有多個備案價格3萬元的樓盤以不到2萬元的價格最終成交。
  而對近期杭州、東莞等地的情況,前述房企負責人表示,政府名義上並非限賣,而是要求重新備案再進行銷售,“但行內人都知道,要開發商重走這個流程,再備案的價格如果不符合政府的心意,往往難以獲批或者耗時很長,這對房企的銷售和資金鏈會造成巨大的壓力。這也是政府控制開發商的重要手段”。
  價格干預手段應停用
  中原地產市場總監張大偉表示,政府主導的價格備案,既可以解讀成杜絕開發企業隨意報高房價誤導消費者的行為,而如今卻帶有“限降”意味。在市場預期房價下行的背景下,地方政府此舉,是希望防止房價出現斷崖式下跌。
  有業內人士指出,在以價格為核心目標的調控體系中,錶面上看,政府能通過價格備案管理、出台“指導價”甚至調整統計對象等方式,控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價,達到統計數字上的調控效果;但實際上,困擾樓市的有效供應不足、炒房投機需求過旺等根本性問題,反而容易被忽視了。
  亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示,從短期來看,房企降價走量是正常行為,政府應該允許降價的房企重新備案以便銷售,這也有利於消費者;而從中央精神和市場規律而言,應該逐步廢除房價備案制度,改革調控手段,終止使用限價、限降這樣的手段直接干預價格。
  本版文字:新華社 中新社 製圖:李勇  (原標題:“房價備案”被指變相“限降”)
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